北京日报客户端 | 记者 林深

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房山区熙湖悦著小区多位业主近日向本报反映，盼了好几年的期房终于交付，欢欢喜喜收房入住，却接二连三“踩坑”。“奔着阳光房买的，结果每天采光只有半小时。”不仅遮光问题让多位购买次顶层的业主“欲哭无泪”，顶层漏雨、地库积水、下叠渗漏等质量问题更让业主闹心。记者调查发现，熙湖悦著小区并非特例，期房维权事件频出，购房者盼相关部门加强监管。

现状1

销售宣传采光好 合同却写有遮挡

近日记者跟随业主王先生来到熙湖悦著。“就是这个探出来的挑檐，把我家南向的采光全遮住了。”王先生指着居民楼说。顺着他手指的方向抬头看去，居民楼顶层探出一个1米多宽的阳台，在次顶层上方形成挑檐。同单元其他楼层的窗户都沐浴在阳光中，只有挑檐下的次顶层窗户掩在阴影里。

记者先来到王先生楼下的邻居家中，一进门就看到宽敞明亮的客厅。紧接着记者又来到王先生家，虽然楼层更高，王先生家却明显暗了很多，从窗户向外看去， 探出的挑檐约有1.3米，阳光照射下，挑檐的阴影正好遮住窗户。

业主李女士家朝南的客厅和卧室也受到挑檐遮挡，卧室窗外的挑檐为黑褐色，让房间显得更加昏暗。“从早上8点到下午4点多，房间里一直没有采光，下午4点半左右，阳光才斜斜地照进来，只能持续大约半个小时。”李女士说，上百名业主和她一样买了这种缺阳光的“阳光房”。

“ 本以为买到电梯洋房的黄金楼层，没想到是个‘坑’。”业主陈女士告诉记者，她2019年购买了次顶层的房子，当时楼还没盖起来，房屋情况只能在售楼处听销售人员介绍。“ 销售一直在推荐次顶层，说这个楼层位置好、采光好，还能看到小区旁边的湖景，是名副其实的湖景房，完全没提存在挑檐遮光的事儿。”陈女士夫妻二人都喜欢采光充足的户型，买房也是希望将来能把老人接来住，不用下楼就能在自家晒太阳、赏风景，因此听完销售的介绍后心动不已。“即便次顶层价格最高，我们还是咬咬牙买了下来。”

2022年6月，楼体拔地而起，部分业主到实地查看，发现次顶层南向窗户上方探出了一部分。担心采光受到影响，陈女士赶紧咨询销售人员。销售人员再三向陈女士说明，探出的部分只是约1米左右的小檐，可能会有“一点遮挡”，绝不可能“完全挡住”。听到销售人员这么说，陈女士放心下来。可等到今年5月房屋交付，现场的情况令夫妻两人震惊不已，“一天大部分时候阳光房根本没阳光。”

王先生同样因为采光好才购买次顶层，他表示，看房过程中销售人员对可能存在遮光的问题只字未提，他特别留意了售楼处张贴的 不利因素公示牌，上边提及了公厕、化粪池等32条不利因素，但没有提及次顶层可能存在遮挡。“买房的时候压根不会想到，高楼层也会出现采光问题。”

据了解，2021年北京市住房和城乡建设委员会正式印发《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》，其中明确商品房应规范销售推广，应在销售现场显著位置公示项目不利因素。严格销售机构、人员、行为管理。在项目销售前，开发企业应对销售人员进行培训，培训内容包括：项目基本情况、不利因素内容、销售政策法规、规范推广用语等方面。

面对意想不到的遮挡，业主立即联系了开发商。业主王先生说：“ 开发商给我们的说法是建筑设计满足大寒日2小时日照，符合标准。”

记者查阅了住房和城乡建设部发布的《城市居住区规划设计标准》，其中关于住宅建筑日照标准的规定为，在一般情况下，住宅建筑的间距应满足：以底层窗台面为计算起点，以冬至日为日照标准日，最低日照时长为1小时；以大寒日为日照标准日，根据城市人口和气候条件不同，最低日照时长为2小时或3小时。

王先生十分无奈：“这个日照标准是规范住宅建筑楼间距的，一般来说太阳越低光照越差，可挑檐在窗户正上方，冬天太阳低，阳光还能多照进来一些，反而越到夏天遮挡就越严重。”业主们认为，虽然楼间距符合日照标准，挑檐遮光也是事实。

他们找到开发商沟通，开发商却表示， 遮光问题早已写进合同，业主不应再追究责任。原来业主们签合同时，根据购买时间不同，有的签了不利因素告知函，有的签了补充协议，其中提到这样一句话：由于外立面装饰线条、空调百叶、太阳能板等因素，可能影响部分房间采光和外立面视觉效果（符合规范），南侧房间外受上层出挑空间影响，可能存在视觉和日照影响。

当开发商拿出合同条款时，业主们才惊觉自己其实早已“踩坑”。“宣传时只说楼层越高采光越好，公示牌上对遮光问题只字未提，签合同时工作人员也没有任何提示，只是匆匆告诉我在哪里签字，我根本没有发现数十页合同的几万字里藏着这样一句话。”第一次买期房，没有购房经验的李女士叹了口气，深觉“欲哭无泪”。

对此，物业工作人员表示，关于遮光问题的详细描述早在业主购房时就已详细写进合同，业主反映这一问题后，开发商也曾多次与业主召开协商会。一名开发商工作人员称，不久前确曾与部分业主代表进行协商，但由于居民楼已经建成并通过验收，无法再拆改，因此只能 将深色挑檐改涂为浅色，适当增强光的反射，难有其他解决方案。

现状2

楼顶漏雨墙面发霉 地库渗漏布满积水

记者在现场看到，不少居民楼顶层的外墙上都有白色的水渍。业主王女士说那是顶层漏雨留下的痕迹。王女士说，除了下叠户型，其他房屋都是精装交付。收房后，她几乎每个周末都要到新家来。前不久北京迎来几场降雨，王女士来到新家时发现阳台上全是水，墙体有大面积潮湿，部分壁纸受潮后已经脱落。她拨开壁纸一看， 墙上长出大面积黄绿色的霉斑。

不少顶层业主家都出现漏雨问题。业主反映，在 漏雨严重的楼栋里，雨水流进楼梯间，又顺着楼道流到楼下，电梯内的水形成“小瀑布”。“刚交付的新房就漏成这样，以后会不会更严重？”王女士为此忧心忡忡。

业主张先生购买的是下叠户型，由于是毛坯交付，收房后他便着手装修，还没动工就发现家里多处位置出现渗漏。记者看到， 他家墙面上有多处修补漏点后星星点点、深浅不一的墙漆，部分墙面和地面潮湿，电梯井里仍残留着积水。张先生说，渗漏严重时，电梯井和集水坑里积水满溢，家里的装修材料漂浮在水上，只能一桶一桶往外舀水。“真担心好不容易装修完，新粉刷的墙面再次被渗漏破坏，万一电梯井里再积水，就更危险了。”

“地库里也找不到一处干燥的地面。”赵女士说。记者来到地库，一进去就感受到空气十分潮湿。 地面上湿漉漉的，几乎所有墙体靠近地面的位置都有洇湿的水迹。“地下室和地库都在地下二层，很多墙面都发霉了。”

物业工作人员表示，发现渗漏问题后已在第一时间修复，截至6月30日，顶层及下叠住户家的防水已基本修复完毕，地库曾有多处漏水，目前大多数地方已经修复，但墙面潮湿部分需先等待自然风干。

开发商工作人员表示，小区内顶层、下叠和地库的渗漏问题均因防水不到位造成。顶层由于防水粘接不到位造成漏雨，防水的质保期是5年，因质量原因导致的渗漏，由开发商进行维修，装修遭到破坏的业主家也会由开发商恢复原样。地库积水是因为排气道防水不到位， 目前已经对有漏点的部位进行修复，虽仍有少量漏点，但已大有好转。下叠有漏点则是因为小院或窗井位置可能存在防水问题，“小区下叠有近200户，个别户出现渗漏相对来说属于正常。”该工作人员说。

调查

购房者直呼“没有安全感”

连日来，记者调查发现，期房“踩坑”并不是熙湖悦著业主的特例。在各大网络平台上，期房项目的维权信息层出不穷，有网友吐槽踩坑经历，还有踩坑后的网友整理出“防踩坑攻略”。北京的部分期房项目近期也出现业主维权。

“花几百万买房，好不容易凑够首付，好不容易等到入住，却等来一堆糟心事。”有购房者无奈地总结：“现在买期房就像在开盲盒。”还有购房者调侃：“期房收房之际即是维权开始。”

记者调查发现，目前业主购买期房遇到的问题主要有 4类：一是发现房屋质量存在问题；二是减配降配，三是实际与宣传不符；四是不利因素未告知。

期房问题频出令购房者直呼“没有安全感”。记者采访了数十名有购房计划的市民，超过半数都表示担忧。

对此，北京瀛和律师事务所律师赵中华表示，商品房买卖对广大市民来说， 存在着法律、建筑及房地产三个领域的专业知识不对称的问题，这 与部分楼盘处于一房难求的卖方市场有密切关系，买方与卖方间存在巨大的信息差。作为购房者，购房和收房过程中可以寻求相关领域专业人士的协助，避开因知识不对称导致的购房陷阱。对于监管部门来说，应该对期房销售和建设加强监督管理，确保相关法律法规落到实处，并妥善解决购房者与售房者的矛盾纠纷。

专家建议

购买期房如何才能少“踩坑”

通常所说的期房是指符合商品房预售条件并取得《商品房预售许可证》的商品房。买房前购房者应注意些什么？出现问题后如何维护自身合法权益？北京瀛和律师事务所赵中华律师给出相关建议。

问： 购房时应当注意什么？

答：在签约前，应核验房地产开发企业的《商品房预售许可证》。要注意留存销售广告和宣传资料，一般情况下这些只是要约邀请，对房地产开发企业不具有合同约束力，但房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约，对房地产开发企业具有约束力，即便未载入商品房买卖合同，也是合同的组成部分，房地产开发企业违反的，应承担违约责任。

购房者在签约时，要认真阅读合同质量要求、交付标准、违约责任等条款，尤其是补充协议中的相关内容，不清楚的可以要求销售人员予以解释说明并核实确定，留存相应的证据材料。

问： 收房发现问题怎么办？

在收房时，要重视发挥《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的作用。根据相关法律法规，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容均应列明。此外，商品房交付使用后，购房者认为主体结构质量不合格的，可以向工程质监部门申请重新核验，对确属主体结构质量不合格的，购房人可要求退房和赔偿损失。《住宅使用说明书》明确了房屋交付的标准，对于收房时不符合交付标准的情况，要留存相关证据并及时与房地产开发企业沟通协商，确定解决方案。

购房者可以通过与房地产企业沟通协商、向房地产市场监管部门投诉和向人民法院起诉等方式合法维权。

问：期房销售如何走向良性循环？

答：规范期房销售需要房地产市场监管部门、司法部门、房地产开发企业等多方的共同努力，如商品房预售场所的规范公示，商品房预售合同示范文本的严格适用，房地产开发企业严格履约，房地产市场监管部门严格执法，人民法院等司法部门解决矛盾纠纷。完善商品房预售制度可以从以下几方面着手：一是完善预售资金监管，保障预售资金使用公开透明，专款专用，保障购房人的知情权等合法权益；二是完善房地产开发企业及项目公司的信用管理，将商品房预售过程中的违法违规及违约行为作为企业不良信息，与项目预售、企业拿地等挂钩，建立房地产企业的市场退出机制；三是建立和完善商品房预售和开发全过程的信息披露制度，对于规划变更、项目抵押情况等重大事项及时向购房人披露，保障购房人对项目建设和销售全过程的知情权和选择权。